Óne refrão desgastado da política urbana progressista é que as novas habitações “de luxo” não ajudarão a resolver a escassez de habitação. Um 2024 estudar dos eleitores dos EUA descobriram que 30 a 40 por cento acreditavam que mais habitação iria, em vez disso, aumentar os preços, e outros 30 por cento acreditavam que não teria qualquer efeito.
Mas a pesquisa geralmente aponta na outra direcção: mais oferta de habitação de todos os tipos leva a preços mais baixos em termos gerais. Um novo estudo estabelece exatamente como um edifício totalmente novo pode abrir mais habitações noutras áreas de baixos rendimentos, criando as condições que permitem a queda dos preços.
No papeltrês pesquisadores analisaram com detalhes extraordinários os efeitos de um novo projeto de condomínio de 43 andares em Honolulu. O prédio, chamado Central, fica logo atrás do gigante shopping center Ala Moana, a meio caminho entre o centro da cidade e os hotéis à beira-mar de Waikiki. É composto por unidades subsidiadas e a taxas de mercado, ao preço de cerca de 780.000 dólares para as primeiras e de 1,25 milhões de dólares para as últimas. O que os investigadores descobriram foi que as novas habitações libertaram apartamentos mais antigos e mais baratos, que, por sua vez, foram ocupados por pessoas que deixaram para trás casas ainda mais baratas noutros pontos da cidade, e assim por diante. Um novo degrau mais acima na escada habitacional permitiu que as pessoas que estavam mais abaixo subissem. O jornal estima que as 512 unidades da torre criaram pelo menos 557 vagas em toda a cidade – com algumas unidades não abrindo apartamentos vazios (se, digamos, um filho adulto se mudou da casa dos pais para a Central) e outras criando até quatro vagas na cidade.
Para descobrir isso, os pesquisadores tiveram que entrar no modo detetive. Eles rastrearam os compradores que chegavam aos novos apartamentos até suas casas anteriores e então, em alguns casos, rastrearam os novos ocupantes dos aqueles casas de volta aos endereços anteriores. O estudo descobriu que os novos moradores da Central deixaram para trás casas e apartamentos que eram, em média, 38% mais baratos, por metro quadrado, do que os apartamentos para os quais se mudaram. As casas situadas mais abaixo na cadeia – aquelas desocupadas pelos moradores que se mudaram para as unidades desocupadas pelos novos ocupantes da Central – valiam 44% menos, por metro quadrado, do que os condomínios novos.
Esta investigação sugere que as famílias que se mudam fazem-no porque estão a melhorar as suas condições, mudando para bairros e casas mais agradáveis, como os caranguejos eremitas que trocam conchas. Em um caso, disseram-me dois dos coautores do artigo, Justin Tyndall e Limin Fang, uma unidade na Central foi comprada por uma mulher que saía de um apartamento construído na década de 1960 em um bairro de baixa renda. Que a unidade foi posteriormente ocupada por alguém que se mudou de um alojamento transitório para ex-sem-abrigo, presumivelmente libertando uma cama para alguém que vivia na rua. Dito de forma sucinta: a venda de um apartamento que custa mais de meio milhão de dólares parece ter criado uma vaga num abrigo para sem-abrigo.
Tele contenção O facto de as habitações de luxo abrirem casas acessíveis noutros locais é por vezes referido como uma teoria “trickle down” da habitação, uma referência irónica à ideia de que as reduções de impostos para os ricos espalham a prosperidade para todos. Mas não é como se uma casa “usada” fosse um casaco velho indesejado nas prateleiras da Goodwill. E embora os governos locais tenham desenvolvido algumas habitações espetaculares para pessoas de baixa renda nos últimos anos, a sua capacidade para o fazer é limitada pela enorme quantidade de dinheiro necessária: em Boston, novas unidades acessíveis custou à cidade cerca de US$ 650 mil cada. Em contraste, a nova construção a taxas de mercado geralmente contribui com dinheiro para os cofres públicos através de taxas e impostos. A investigação sobre a cadeia de vagas não sugere que novos edifícios possam substituir o tipo de habitação profundamente acessível que os subsídios públicos permitem. Mas o potencial da construção a preços de mercado para ajudar até mesmo os arrendatários de baixos rendimentos é significativo.
Antes do documento de Honolulu, o único grande e recente relatório dos EUA estudo sobre cadeias de vagas foi conduzido pelo economista Evan Mast e publicado em 2023. Ele descobriu que, embora os ocupantes dos novos edifícios viessem principalmente de outros setores censitários de alta renda, a parcela de pessoas que se mudaram de bairros de baixa renda cresceu em cada “elo” subsequente da cadeia. (Ao contrário dos autores do artigo de Honolulu, Mast não rastreou movimentos em unidades desocupadas específicas, mas nos edifícios que as continham.)
A conclusão de Mast foi que as novas moradias permitem que as famílias se mudem para bairros mais ricos, uma mudança que tende a estar correlacionada com muitos resultados de vida positivos para criançascomo rendimentos mais elevados e casamentos estáveis. “Construir um novo edifício a preços de mercado que aloje 100 pessoas acaba por levar 45 a 70 pessoas a abandonarem bairros de rendimento abaixo da média”, escreveu ele. As barreiras entre os bairros ricos e pobres eram permeáveis.
Alguns relatórios vindos do exterior reforçam esta conclusão. Um estudo sobre transportadores em Helsínquia, por exemplo, encontrou resultados semelhantes: Para cada 100 novas unidades com localização central a preços de mercado, 31 apartamentos tornaram-se disponíveis nos 20% dos bairros mais pobres da cidade. Padrões semelhantes foram observado na Suécia.
A agitação de cadeias de vagas em toda a cidade é um bem social por si só. Em seu livro, Preso: como os privilegiados e os proprietários quebraram o motor das oportunidades americanasmeu colega Yoni Appelbaum mostra que quando a mobilidade americana estava no seu ponto mais alto no século XIX e início do século XX, “dia de mudança” foi considerado um feriado local igual ao Natal ou ao Quatro de Julho. Foi percebido como um dia de oportunidade para os inquilinos, que percorriam os apartamentos em busca de locais maiores, mais bem localizados ou decorados com as maravilhas do dia, como água quente, vasos sanitários com descarga ou iluminação elétrica. “Os americanos entenderam a sua mobilidade como um exercício de escolha, um ato de autonomia, uma expressão de otimismo”, escreve Appelbaum. Em parte porque esta era de rápida construção urbana deu lugar a uma era de estagnação, os americanos não se movem como antes, com uma recorde baixo de cerca de um décimo das famílias que se mudaram em 2024, abaixo do quinto na década de 1950. Mais apartamentos vazios darão a mais pessoas a oportunidade de se mudarem novamente – e ascenderem no mundo.
Cgalinha um mercado imobiliário está falido – caro, superlotado, com poucos apartamentos vazios disponíveis – novas construções criam menos oportunidades de mudança do que criariam de outra forma. E o mercado imobiliário de Honolulu está entre os mais falidos das principais cidades dos EUA. Em teoria, cada apartamento vazio poderia ter liberado uma longa sucessão de U-Hauls rio abaixo, transportando famílias de um lugar para outro. Na prática, a pesquisa de Honolulu descobriu que as cadeias eram consideravelmente mais curtas do que isso: 1,61 vagas para cada unidade com taxa de mercado e 0,73 para cada unidade com restrição de renda. Isto porque as unidades desocupadas podem ser demolidas, transformadas em Airbnbs ou ocupadas por imigrantes (iniciando uma cadeia de vagas noutro local, mas terminando uma localmente). Em muitos casos, uma cadeia de vagas é interrompida porque alguém sai de uma casa que partilhava com os pais, amigos ou um ex. E as cadeias de movimentação podem levar meses ou até anos para trazer unidades desocupadas ao mercado, especialmente quando há vendas envolvidas.
Também é difícil encadear cadeias de vagas sem encontrar erros nos dados do histórico de endereços, o que significa que esta pesquisa pode subestimar o impacto das novas construções. Aquele mais velho estudo principal sobre as cadeias de vagas nos EUA, da década de 1960, descobriu que cada nova unidade criava uma cadeia média de 3,5 vagas – mas exigia que os pesquisadores batessem de porta em porta para reunir mais de 3.000 entrevistas.
Em Honolulu, os condomínios a preços de mercado produziam mais vagas do que as unidades de custo mais baixo porque estas últimas eram mais propensas a serem ocupadas por pessoas que saíam de alojamentos partilhados – uma casa de infância ou partilhada com colegas de quarto – e não esvaziavam uma unidade para outra pessoa se mudar. Uma cadeia de vagas mais curta é um sinal de alívio da superlotação. Este é um resultado positivo, mesmo que não tenha o mesmo impacto nos custos de habitação. Mas, para começar, é também um sinal de um mercado imobiliário menos saudável: em locais onde muitas pessoas já estão duplicadas, as novas habitações criam menos vagas e, portanto, menos oportunidades de mudança.
Honolulu é um lugar assim: 9 por cento das habitações da cidade têm mais de uma pessoa por quarto, uma taxa mais elevada do que a cidade de Nova Iorque e mais do dobro da média nacional. As famílias do Havai são as segundas maiores do país, depois do Utah, graças em parte à cultura multigeracional das ilhas, mas as suas casas são as mais pequenas de qualquer estado dos EUA. A metragem quadrada por pessoa é a mais baixa do país. Isto significa que terá cadeias de vagas mais curtas do que uma cidade com um mercado imobiliário mais saudável e mais barato. É mais provável que um jovem casal que viva junto em Honolulu crie zero vagas (se ambos viveram anteriormente com colegas de quarto ou familiares) do que duas, em comparação com o mesmo casal numa cidade de custos mais baixos. Pior ainda, o preço médio de uma casa em Honolulu é de US$ 750.000. Quando os custos são tão elevados, é necessária uma cadeia mais longa para libertar habitação a preços acessíveis. Honolulu vai precisar de muitas unidades novas a preços de mercado antes que os bairros de baixa renda vejam os efeitos colaterais.
Isto é tão verdadeiro num mercado imobiliário falido como em qualquer sistema falido: quanto pior a situação fica, menos eficazes se tornam as soluções.